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Immobilier au Maroc : Le quart des ménages marocains est locataire !
Location au maroc En 1982, 44% des ménages étaient locataires. Ils n’étaient plus que 27% en 2005 et passeront à 22% en 2020. 76% des appartements loués sont dans le segment économique et social. 48% sont répartis entre trois grandes villes : Casablanca, Rabat-Salé et Fès. Les ménages restent en moyenne 5,2 ans dans le même logement.

L’avenir du locatif au Maroc semble semé d’embûches. C’est ce que relève une enquête réalisée par le ministère de l’habitat et de l’urbanisme sur la location immobilière. Cette étude tombe à point nommé puisqu’elle vient appuyer le projet de loi sur le locatif qui a été adopté en conseil de gouvernement le 12 juin dernier.

«Le projet a même été déposé au Parlement,mais il n’a pas encore été discuté», indique My Abdessalam Chikri, directeur des affaires juridiques auministère de l’habitat et de l’urbanisme. L’attente ne risque pas de durer puisque Toufiq Hejira, ministre de l’habitat et de l’urbanisme, semble décidé à prendre le taureau par les cornes. Il a d’ailleurs bien choisi son timing pour présenter cette étude - le 24 septembre - devant des parlementaires, au sein de son département.

«L’objectif est de montrer au législateur que le secteur du locatif ne nécessite pas seulement une refonte de la réglementation des rapports entre bailleurs et locataires,mais aussi et surtout une batterie de mesures incitatives destinées à le sortir de sa léthargie», expliquet- on du côté du ministère de l’habitat. Quoi qu’il en soit, l’examen qualitatif de la demande en location laisse pessimistes les enquêteurs de l’habitat «et remet en cause l’intérêt d’agir sur ce secteur qui semble en voie d’extinction», peut-on lire dans le rapport.En effet, la part des ménages locataires ne fait que baisser au Maroc passant de 44,4% en 1982 à 27,4% en 2005, et probablement autour de 25% aujourd’hui, au vu des nombreuses incitations à l’achat initiées par le gouvernement au cours des trois dernières années (garantie Fogarim, logement social, accès plus facile au crédit…).

L’enquêtetable, en toute logique, sur la poursuite de la baisse puisque cette part devrait descendre à 22,7% à l’horizon 2020.Toutefois, la baisse du taux des ménages locataires n’empêchera pas leur progression en nombre.Ainsi, le nombre des ménages locataires est passé de 678 696 en 1982 à 971 016 en 2005. Le rapport table sur 1million de ménages locataires en 2010 pour arriver à 1,2 million en 2020. Une moyenne de 91 m2 par logement L’offre de logements pour ce segment est jugée suffisante, «mais elle est accompagnée d’une durée de vacance élevée ». En effet, le parc locatif au Maroc est évalué à 856 109 logements sur plus de 3 millions de logements occupés.

Le stock loué est essentiellement dans l’habitat économique et social qui représente 631 464 logements, soit 76,5% de l’offre. L’appartement de standing et la villa représentent moins du quart. Sur ce point, il convient de signaler que le stock de type économique présente un taux de vacance de 17%. La maison traditionnelle suit de loin avec un taux de 2%, alors que pour les appartements de standing, il atteint 40%. Les enquêteurs se sont également intéressés à la taille moyenne du logement en location. Et les résultats sont éloquents.

Ainsi, la surface moyenne d’un logement loué au niveau national est de 91,6 m2. Selon le type d’habitat, cette moyenne monte à 159 m2 pour les appartements de standing et les villas et descend à 61,2 m2 pour le logement social. Les employés, premiers locataires Le niveau d’équipement est globalement correct.Ainsi, la quasi-totalité du stock, soit 93,8%, dispose deWC à l’intérieur du logement.

En revanche, les salles de bain ne sont pas généralisées dans la mesure où 37,7% des logements n’en disposent pas. Malgré cela, seuls 7%desménages estiment que les logementsmis sur lemarché sont de mauvaise qualité. Et ce sont les maisons traditionnelles qui récoltent le plus mauvais score puisque 29% des ménages locataires ont manifesté leur mécontentement quant à la qualité de leur logement. Les enquêteurs ont relevé par ailleurs que le nombre moyen des ménages par logement est de 1,2. «On constate donc un taux de cohabitation plutôt faible puisqu’il concerne moins de 10% des ménages», commentent les rédacteurs du rapport. Concernant le loyer, le rapport révèle que la majeure partie des ménages sondés le jugent abordable. «La région de Rabat-Salé fait néanmoins l’exception puisque 83%des ménages locataires qui y sont installés trouvent que les loyers sont élevés.Cette proportion augmente pour les locataires de l’habitat d’Agaéconomique ou les maisons traditionnelles (87% : ndlr)».

La demande de location est largement concentrée dans les grandes villes. En effet, près de la moitié des locataires (48%) y ont élu domicile : 22% à Casablanca, 15% à Rabat-Salé et 11% à Fès. Le logement économique vient en tête des demandes desménages. Il est suivi par l’habitat social, alors que le logement de standing arrive en troisième position, juste devant l’habitat traditionnel et les logements non réglementaires.Ce classement tient fortement compte des revenus des ménages locataires. Ainsi, lesménages aux plus faibles revenus louent surtout lesmaisons traditionnelles et les habitations non réglementaires. Respectivement 51%et 86%desménages qui y résident ont un revenu mensuel qui ne dépasse guère les 3 000DH.En revanche, les ménages aisés recourent davantage aux logements de standing : 75% des locataires qui y habitent affichent un revenu total supérieur à 5 000 DH par mois. Les logements économiques et sociaux abritent, eux, les ménages de classe intermédiaire. «Ces résultats confirment, encore une fois, le lien qui existe entre le niveau de revenus des ménages et les types d’habitat. Les stratégies d’intervention sur l’habitat locatif doivent donc se baser sur l’examen des caractéristiques des ménages locataires pour mieux répondre à leurs besoins », expliquent les rédacteurs du rapport.

46% des chefs de ménages locataires ont moins de 40 ans L’enquête du ministère de l’habitat nous apprend aussi que l’âge moyen du chef de ménage locataire est d’environ 41 ans, soit 3 ans de moins par rapport à la dernière enquête sur le logement, réalisée en 2000. Lesménages d’un âge inférieur à 40 ans représentent quant à eux près de 46%du total, et les «vieux» (plus de 60 ans) à peine 5%. Comme l’avait déjàmontré l’enquête de 2000, le chef de ménage locataire est essentiellement un homme (83% au niveau national). Globalement, l’on ne retrouve que 17%de femmes chefs deménages locataires. Ces femmes sont divorcées (30%), veuves (28%) ou célibataires (21%). Par type d’habitat, «les femmes chefs de ménages sont surtout dans les logements correspondant à des catégories socioprofessionnelles moyennes voire démunies», peut-on lire dans le rapport d’enquête.Les rédacteurs dudit rapport soulignent que 29% des femmes chefs de ménages locataires se retrouvent dans des logements non réglementaires, 22%dans des logements traditionnels, 21% dans les logements sociaux et 17% dans l’habitat économique.

En revanche, à peine 7%des femmes chefs deménages se trouvent dans les logements de standing.Une exception néanmoins : à Settat, lamoitié des femmes chefs de ménages habite dans ce type de logement.Ventilés par catégorie socioprofessionnelle, les chiffes montrent que près de 61%des chefs deménages appartiennent à la catégorie moyenne (25% pour les employés, 12%de commerçants et 11% d’artisans). Par ailleurs, il ressort de l’enquête que les ménages locataires sont très mobiles.Malgré une durée moyenne relativement élevée (5,2 ans) dans le même logement, la majorité des locataires (58%) ne reste pas plus de 3 ans dans le même logement.Néanmoins, les enquêteurs excluent de leurs analyses quelques régions connues pour leurs locataires particulièrement sédentaires telles Béni Mellal, Settat, et Rabat-Salé où respectivement 60%, 52% et 44% des ménages résident dans le même logement depuis au moins 6 ans avec une durée moyenne qui frôle les 8 ans.

Un loyer moyen de 1 568 DH L’enquête initiée par le ministère de l’habitat s’est aussi intéressée au profil des bailleurs et à la rentabilité de l’investissement locatif. Pour les premiers, le rapport révèle que le bailleur particulier est une personne disposant en général d’un revenu mensuel compris entre 2 000 et 5 000 DH. Les retraités dominent le marché locatif dans les villes de Casablanca et Oujda, alors que ce sont les femmes au foyer qui sont les plus représentatives sur ce marché dans les villes de Meknès et d’Agadir. Par ailleurs, plus de la moitié (55%) des bailleurs disposent d’un seul logement loué alors que 20 % d’entre eux revendiquent 2 logements. «Globalement,90%des bailleurs ont entre 1 et 5 logements en location et 10% ont plus de 5 logements.La proportion des grands bailleurs,qui disposent d’un parc locatif de 10 logements et plus, n’est que de 4,2%de l’échantillon», peut-on lire dans le rapport. Le recours au financement bancaire a été étudié, et il en ressort une faible participation du secteur bancaire au financement des logements destinés à la location.

En effet, les banques qui sont très actives pour l’accès à la propriété ne financent que 10% des logements locatifs, alors que 90% sont autofinancés. Si le loyer moyen tourne autour de 1 568 DH par mois, ce sont les logements non réglementaires qui enregistrent le taux de rendement net le plus élevé, soit 6,34%. Et ce, en dépit d’un loyer parmi les plus faibles (509 DH par mois). Signalons que le taux de rendement net tient compte de la valorisation (ou dévalorisation) du logement donné en location durant sa phase d’exploitation.Contrairement à une croyance largement répandue au Maroc, les logements haut standing ne disposent pas du meilleur taux de rentabilité : il est de 5,39% .

Source: La vie éco
Le: 11/10/08
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