La problématique des prix menace sérieusement le développement du secteur de l’habitat au Maroc en dépit des efforts déployés par les pouvoirs publics pour promouvoir cette activité. «Le niveau actuel des prix est un facteur potentiel qui pourra contribuer à la récession de ce secteur», s’inquiète Driss Effina, spécialiste du domaine et conseiller du président du Groupe Al Omrane. Selon lui, durant les deux dernières décennies, le prix de l’immobilier a évolué de 17%. Un taux qui a été contesté par un certain nombre d’intervenants qui estiment qu’il est largement en dessous de la réalité. «On doit tenir compte de la baisse significative au niveau du coût de l’argent enregistrée ces dernières années», justifie Effina.
Pour ce dernier, les prix de l’immobilier ont augmenté suite à une évolution des coûts du foncier et la marge bénéficiaire des promoteurs immobiliers.

Concernant le foncier, le conférencier a soulevé la reconstitution du foncier pratiquée par certains grands opérateurs. Cette pratique constitue, selon lui, un danger pour ces promoteurs et pour l’ensemble du secteur.

«Il ne s’agit pas d’un atout pour les promoteurs, car cela va contribuer à la hausse des prix du foncier et par conséquent sur les prix de l’immobilier, ce qui n’est pas bon pour stimuler la demande sur les biens immobiliers», explique Effina. Toujours dans le même registre, ce dernier réclame une baisse au niveau de la marge bénéficiaire des opérateurs nationaux qui est estimée à 21% contre 10% en France.

«Les responsables doivent davantage approfondir la réflexion sur cette problématique complexe des prix», indique Kachami, pour qui le prix n’a de sens qu’en conjonction avec la vitesse de ventes des biens immobiliers. «Pour cela, les promoteurs devront encourager des prix qui s’accompagnent d’une vitesse de vente convenable pour absorber l’offre», propose le professeur de Columbia University. En d’autres termes, il faut une adéquation entre l’offre et la demande. Sur ce volet, on soulève une insuffisance au niveau de l’offre de la maison intermédiaire qui peut répondre aux besoins de plus de 80% des ménages marocains qui ont un revenu mensuel situé entre 3.000 et 15.000 DH, selon Effina, qui affirme que le prix de ce produit devrait être compris entre 300.000 et 800.000 DH.

Cette insuffisance au niveau de l’offre de ce type de logements pousse une grande partie des ménages de la classe moyenne à s’adresser au marché du logement social, ce qui contribue à une tension au niveau de la demande et par conséquent sur les prix. «Le parc actuel de logements est supérieur au nombre de ménages, ce qui montre qu’il y a effectivement une inadéquation entre l’offre et la demande», indique Effina.

Sur ce point, il rappelle que le parc de logements vacants est estimé à plus de 500.000 unités. «Si à l’avenir cette réserve sera intégrée dans l’offre du marché, les prix vont sûrement baisser», anticipe Effina.

Spéculation

La spéculation menace le secteur de l’immobilier et constitue un obstacle au droit au logement. Ce même constat a été soulevé également lors des travaux de la rencontre nationale organisée le même jour à Rabat par le Centre marocain des études juridiques.

Pour Abdelmajid Bargach, vice-président de la Chambre nationale du notariat moderne au Maroc, le secteur de l’immobilier est opaque et on n’a pas une idée réelle sur l’évolution des prix et du marché.
Il propose donc la mise en place d’un indice de l’immobilier. Pour lui, en dépit d’un ralentissement au niveau de la demande, les prix restent élevés à l’exception de certaines baisses enregistrées dans quelques villes comme Marrakech et Tanger.

Source: L'économiste
Le: 26/12/08