Il y a un ralentissement dans les transactions immobilières depuis un mois, explique Maître Fayçal Benjelloun, notaire à Casablanca. Mais, s’empresse d’ajouter cette figure de proue du corps notarial marocain, la demande est encore trop forte pour parler de crise de subprime qui n’est autre, pour le notaire marocain, qui s’appuie sur une étude du FBI, que « l’absence chez l’Oncle Sam d’un système juridique d’actes écrits comme dans le droit latin. Même un vendeur d’aspirateurs peut vendre de l’immobilier aux USA ». On est loin d’une telle situation au Maroc, héritier du droit latin et où les transactions sont encadrées. Reste que les questions se posent ça et là sur la vulnérabilité du marché face à la crise internationale de l’immobilier.

Offre et demande:
Pour le moment, explique le notaire, « c’est le renchérissement des prix qui est la principale cause de la baisse de régime du marché ». Quels sont donc les facteurs qui font que le mètre carré vendu à 10 000 dirhams il y a quelques années dans certaines zones résidentielles de la capitale économique et à Marrakech se retrouve aujourd’hui négocié à 30 000 dirhams ? Les explications sont nombreuses.

En ce qui concerne Marrakech, il y a, d’une part, une forte demande d’étrangers et de nationaux et, d’autre part, un effet d’éviction de la demande vers cette ville à cause du blocage des dossiers pratiqué un certain temps par l’agence urbaine de Casablanca. Cette évolution erratique des prix était en vigueur sur toute l’année 2007. Mais au terme du premier trimestre 2008, les professionnels concèdent bien un ralentissement sur le moyen standing, qui connaît une réduction de prix de 10 à 15%.

Pourtant, à les entendre, Casablanca souffre plus d’un problème d’offre que de demande. Pour cause, le plan d’aménagement en vigueur depuis le 17 mars 1989 est arrivé à expiration en 1999. Le retard enregistré dans la mise à jour de ce programme explique la pénurie actuelle de l’offre constatée dans la zone intra muros. Aussi, le ralentissement des transactions immobilières pourrait bien être le phénomène classique du wait and see, visible à la veille de la promulgation de grandes lois ou d’orientations. Dans le cas d’espèces, les propriétaires de biens immobiliers patientent en espérant une revalorisation de leur bien avec le nouveau plan d’aménagement. Idem pour le vendeur qui espère que l’introduction d’une nouvelle offre foncière va enfin faire baisser les prix.

Difficultés intrinsèques du marché marocain : le problème du noir Au-delà de ce round d’observation, le marché immobilier marocain est confronté dans son ensemble à un problème bien connu : la dissimilation du prix de vente entre les parties. La vente déclarée ne correspond pas généralement à celle qui est déclarée, d’où un appauvrissement des caisses de l’Etat, une insécurité juridique entre les parties et, pour les statisticiens, une image erronée du marché de l’immobilier. Puisque l’estimation retenue dans les actes est biaisée, il est difficile de contrôler les prix. Pour y remédier, le Ministère de l’habitat mène actuellement des études sur le mécanisme du droit de péremption. Le système consiste à faire au préalable une déclaration de vente à un organisme public pour un certain délai. Il faut admettre que, dans le cas du noir (dissimilation du prix), le notaire invoque l’ignorance, et la banque qui finance le bien est entraînée par la logique de la concurrence.

Quant au fisc, il a tendance désormais à généraliser la réévaluation systématique du bien lors de la cession, ce qui engendre une insécurité sur la valeur, et donc sur le profit réalisé. « C’est un gros problème qui rend la vente difficile. Comment céder un bien sachant que le fisc peut vous appliquer un impôt sur une base que vous ne connaissez pas », renchérit un autre membre de la Chambre des notaires ? Faut-il comme le clament certains acteurs réformer la fiscalité sur le profit immobilier ? La voie médiane consisterait, d’après les praticiens, à évoluer vers le cas de l’Espagne et de la France, où la réévaluation du bien est faite avant la vente.

La taxe est de 20% sur les profits immobiliers, avec une cotisation minimale de 3% du prix de vente. Le profit immobilier est l’écart entre le prix de cession diminué des frais de cession et le prix d’acquisition augmenté des frais d’acquisition et des dépenses d’investissement.

Source: MBF / Les Afriques.
Le: 30/07/08