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Un système de garantie contre les défaillances des locataires au Maroc
locataires au MarocNabil Benabdellah prend à bras le corps les problèmes du locatif résidentiel. Le département de l’Habitat ambitionne d’introduire plusieurs mesures visant à traiter les maux qui brident ce segment de marché. Proposition en a déjà été faite lors de l’élaboration du projet de Loi de finances 2014, sans succès. Tenace, le département de tutelle vise à présent le Parlement pour faire passer ces mesures sous forme d’amendements au projet de Budget.

Sans surprise, le ministère s’attaque d’abord au problème de défaillance des locataires qui entretient la défiance des bailleurs. A cet effet, l’idée est d’instituer un système de garantie pour la sécurisation des loyers résidentiels. Concrètement, ce dispositif permettra la sécurisation des loyers pour une période d’une année pour tout bailleur concluant un contrat de bail et se trouvant en situation de difficulté de recouvrement de son dû. En ces temps de disette budgétaire, les équipes de l’Habitat disposent d’un argument imparable pour faire adopter leur mécanisme: le financement est déjà ficelé et ne nécessite aucun effort budgétaire direct de la part de l’Etat. En effet, la garantie proposée devrait être financée d’abord à travers une contribution volontaire des bailleurs fixée à 5% du montant du loyer. Cela signifie que la couverture ne profitera qu’à ceux qui y souscrivent selon le modèle de toute garantie d’assurance.

D’ailleurs, l’idée du ministère est de confier la gestion du dispositif à une compagnie d’assurance de la place. Le second moyen de financement du dispositif consiste en une contribution obligatoire qui devrait être exigée des bailleurs louant pour le compte de l’Etat et ses démembrements, avec une participation qui se monte là encore à 5% du montant du loyer. Pour ficeler le financement, l’Habitat propose de faire descendre l’abattement dont profitent les bailleurs au titre de l’imposition de leurs loyers de 40% à 35%. La recette fiscale supplémentaire qui en résulte devant être versée au fonds de la garantie.

80 000 bénéficiaires potentiels de l’aide au loyer déjà recensés

Autre mesure phare pour donner un coup de fouet au locatif, la mise en place d’une aide directe au loyer en faveur des ménages défavorisés. Celle-ci profiterait exclusivement aux locataires dont le revenu mensuel est inférieur ou égal à 2 500 DH et pourra être comprise, selon le niveau du revenu, entre 200 et 400 DH, servis au maximum sur une période de 5 ans. Ce soutien est néanmoins soumis à plusieurs conditions. En premier, le bénéficiaire de l’aide doit avoir un loyer supérieur à 20% de son revenu, soit au minimum un montant de 500 DH. Ensuite, il ne doit être ni propriétaire, ni jamais avoir bénéficié d’une aide de l’Etat pour le logement et doit disposer bien sûr d’un contrat de bail écrit.
Reste la question sensible du financement. A l’inverse du dispositif de garantie des loyers, l’Habitat ne semble avoir d’autre choix que de s’en remettre au Budget de l’Etat pour financer son aide, quoique aucun schéma de financement ne soit encore arrêté pour l’heure. Le département de tutelle en est également au stade de la réflexion pour ce qui est des modalités de distribution de l’aide. Une chose est sûre, la mise en place de ce mécanisme ne sera pas une mince affaire, sachant que 80 000 bénéficiaires potentiels de cette aide sont déjà recensés par le ministère. Conscientes de cet état de fait, les équipes de Nabil Benabdellah comptent mettre en place les choses graduellement. Ainsi, l’aide devrait être introduite, dès janvier 2014, dans une province ou une préfecture pilote, puis généralisée à tout le territoire national de manière progressive.

L’autre mesure favorable pour le locatif vient du fait que le ministère semble enfin s’être rangé du côté des opérateurs pour ce qui est du locatif social. Introduit dans la Loi de finances 2012, celui-ci prévoit que des institutionnels ou des investisseurs privés puissent acquérir des logements sociaux (au moins 25 unités) et qu’ils les mettent en location pour une durée minimale de 8 ans moyennant un loyer plafonné à 1 200 DH. En contrepartie, l’investisseur est exonéré de l’IR, l’IS sur les loyers et de l’imposition des plus-values en cas de cession à l’issue de la période de location obligatoire. Un mécanisme qui a été très critiqué par les investisseurs, les promoteurs immobiliers et les banquiers pour la faiblesse de son rendement. Pour y remédier, ces derniers proposaient de libérer les loyers, ce à quoi semble adhérer aujourd’hui le ministère. Néanmoins, cette ouverture n’est proposée que pour des formules mixtes de location de logements sociaux et de logements subventionnés pour la classe moyenne. En effet, le montant des loyers ne sera déplafonné que si 10 logements de chaque catégorie sont acquis et gardés en location sur la période réglementaire de 8 ans.

Une autre formule donnant droit aux mêmes avantages ne concerne que le logement pour la classe moyenne et porte sur la mise en location de 20 unités de ce type.
L’on pourrait penser qu’il s’agit là d’un cadeau empoisonné de la part du ministère étant donné que le logement intermédiaire subventionné n’a pas encore pris ses marques sur le marché national du fait que les promoteurs immobiliers sont rebutés par son prix de cession réglementaire. Autrement dit, à supposer que des acteurs cherchent à faire un investissement locatif sur ce segment, ils pourraient ne pas trouver de produits. Qu’à cela ne tienne, le projet de Loi de finances 2014 remédie à cette situation en rehaussant le prix de cession des logements intermédiaires, ce qui pourrait enfin lancer la production de ces unités. Pour boucler la boucle, rappelons que la tant attendue loi organisant les rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires a enfin été adoptée ces derniers jours. Celle-ci rééquilibre les forces entre les parties, reste à ce que les décisions de justice auxquelles elle donnera lieu soient effectivement exécutées.

Source: La Vie éco par Réda Harmak
Le: 11/11/2013

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